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Préface de la 2e édition 9 Introduction 13 I. L'ESSENTIEL SUR L'HISTOIRE DU VIAGER 15 1. Quelles sont les origines du viager ? 20 2. Comment fonctionne le viager immobilier ? 24 3. Le viager est-il juste une vente immobilière ? 27 4. Quelle est la place du viager dans le Code civil ? 29 5. Qu'est-ce que l'aléa viager ? 31 6. Quels sont les préjugés afférents au viager ? 33 7. Quel est le rôle du notaire ? 36 8. Pourquoi parle-t-on du « syndrome Jeanne Calment » ? 38 Question bonus 1 : Le viager est-il soumis aux aléas économiques et sociaux (inflation, crises, taux d'intérêt) ? 40 Question bonus 2 : Le marché du viager progresse-t-il vraiment et peut-il devenir une solution de masse ? 43 II. L'ESSENTIEL SUR LE CONTRAT DE VENTE EN VIAGER 47 1. Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation ? 51 2. Qu'est-ce que l'usufruit ? 53 3. Qu'est-ce qu'une vente à terme ? 55 4. Comment s'organise la répartition des charges ? 57 5. Quelle est la fiscalité applicable au vendeur ? 59 6. Quelle est la fiscalité applicable à l'acheteur ? 62 7. Comment la rente viagère est-elle encadrée ? 64 8. Comment fonctionne l'indexation de la rente viagère ? 66 9. Quelles sont les garanties du paiement des rentes ? 68 10. Comment se dénoue un contrat viager ? 70 11. Comment se passe la libération anticipée d'un bien vendu en viager ? 72 12. Une vente en viager peut-elle être annulée ? 74 13. Quel est l'impact de la vente en viager occupé sur l'impôt sur la fortune immobilière ? 76 Question bonus 1: Comment le viager interagit-il avec la succession et la réserve héréditaire ? 79 Question bonus 2 : Le viager est-il compatible avec les aides sociales (APA, ASH, aides au logement...) ? 83 III. L'ESSENTIEL SUR LA VENTE EN VIAGER 87 1. À qui peut s'adresser la vente en viager occupé ? 90 2. À quel âge peut-on vendre en viager occupé ? 92 3. Où peut-on vendre en viager ? 94 4. Doit-on être marié pour vendre en viager ? 96 5. Pourquoi le viager est-il un accélérateur de transmission intergénérationnelle ? 98 6. Pourquoi le viager est-il un outil puissant pour le bien-vieillir à domicile ? 100 7. Quelles sont les grandes étapes d'une vente en viager ? 102 8. Comment un viager est-il calculé ? 105 9. Qu'est-ce que la valeur économique (ou fiscale) dans le contrat viager occupé ? 107 10. Qu'est-ce que le bouquet, comment le définir ? 109 11. Quels sont les grands principes de la rente viagère ? 111 12. Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ? 113 13. Que se passe-t-il si je quitte mon bien immobilier ? 115 14. Qui sont les acheteurs en viager ? 116 15. Y a-t-il des risques à vendre en viager ? 118 16. Quelles sont les charges restant à la charge d'un vendeur ? 120 Question bonus 1 : Le viager est-il le même partout en France ou existe-t-il des zones « favorisées » et des zones « délaissées » ? 122 Question bonus 2 : Comment préparer ma famille (enfants, proches) à un projet de vente en viager ? 124 Question bonus 3 : Puis-je vendre en viager seulement une partie de mon patrimoine (résidence principale, secondaire, locatif) ? 129 Question bonus 4 : Le viager peut-il m'aider à financer la dépendance et une éventuelle entrée en EHPAD ? 131 Question bonus 5 : Achat en viager ou prêt viager hypothécaire : quelles grandes différences ? 133 IV. L'ESSENTIEL SUR L'ACHAT EN VIAGER 139 1. Le viager est-il un achat immoral ? 143 2. Le viager occupé est-il un pari sur la mort ? 145 3. À quelle stratégie patrimoniale correspond l'achat en viager occupé ? 147 4. Pourquoi acheter en viager est-il utile à la société et considéré comme un investissement d'impact ? 149 5. Quels sont les avantages d'un achat en viager occupé ? 151 6. Puis-je financer à crédit mon achat en viager occupé ? 154 7. Puis-je revendre un bien acheté en viager ? 156 8. Comment se calcule la plus-value en cas de revente d'un bien acquis en viager au terme du contrat ? 158 Question bonus 1 : Achat en viager ou investissement locatif classique, comment choisir ? 160 Question bonus 2 : Le viager intéresse-t-il les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds, bailleurs sociaux) ? 164 V. L'ESSENTIEL DES BONNES QUESTIONS À SE POSER 167 1. Vendre en viager occupé ou vendre et partir en location ? 170 2. Dois-je prévenir mes enfants avant de vendre en viager ? 172 3. Dois-je privilégier la rente ou le bouquet ? 175 4. Pourquoi ne pas vendre mes investissements locatifs en viager ? 179 5. Comment savoir si le viager est adapté à ma situation, ou si une autre solution est plus pertinente ? 181 Question bonus : Comment choisir un professionnel du viager (critères, signaux positifs, signaux d'alerte) ? 187 Quelques jurisprudences essentielles à connaître 197

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